Красные линии в городской застройке: что это такое и чем грозит владельцам участков

Что такое красная линия

Закон о городском планировании определяет красную линию. Простыми словами, это функция, условно разделяющая общественные земли на общественные и предназначенные для личного пользования.

На геодезических картах он отмечен красным цветом, поэтому ему дали соответствующее название. К общественным землям относятся те, которые:

• автомагистрали;
• пешеходные зоны;
• Шнуры питания;
• водопроводные и газовые коммуникации;
• парки отдыха;
• другие объекты, предназначенные для общественного пользования.

На карте города часто можно увидеть, что красные линии на кадастровой карте проходят внутри уже существующей застройки. Дело в том, что только в 2004 году ГК РФ расширил понятие красных линий. В предыдущей редакции они трактовались как ограничительные полосы, кварталы, микрорайоны.

Ситуация, когда КЛ проходит по земельному участку, на котором построены дома и хозяйственные постройки, находящиеся в собственности граждан на праве частной собственности, называется наложением границ в ГРЧ. Для частников это грозит тем, что они могут получить отказ при начале нового строительства или реконструкции существующего дома или другой постройки. Это связано с тем, что с развитием поселка местные власти планируют развитие инфраструктуры, парков и мест.

При возведении новостройки необходимо помнить, что запрещается возводить объекты недвижимости непосредственно на КЛ: должен соблюдаться отступ, зависящий от параметров здания и находящихся поблизости общественных объектов, в частности:

• тип имущества;
• строительный материал для стен;
• тип общественного объекта (дорога, площадь, стадион, линии электропередач и т д)

Существуют и другие условия в зависимости от местности и правил, принятых местными властями. Стандарты можно узнать, связавшись с отделом по строительным вопросам в местном муниципалитете.

Расположение красных линий:

• на главном плане;
• на кадастровом плане.

Запрашиваемая информация выдается по запросу землевладельца. В администрации муниципалитета можно получить разъяснения и подать «ходатайство» на снятие КЛ или его корректировку.

Проектирование выполнения кабельных линий на градостроительном плане находится в компетенции органов местного самоуправления. При этом составляются градостроительные мероприятия и планы:

• СПОЗУ — схема сюжета;
• ГПЗУ — градостроительный план.

Последний указывает на расположение улиц, многоэтажек, пешеходных и деловых зон, площадей и так далее

Понятие и особенности красной линии застройки

Понятие и особенности красной линии застройки Красные линии в Законе о градостроительстве регулируются ст. 1 Закона о правилах. Что такое красная линия в строительстве, указано четко и полно.

Красная линия – это линия, которая отмечает существующие или планируемые границы для общих зон и границы для площадей, занятых линейными объектами.

Разработчику очень важно точно знать, где проходит граница красной линии. Если здание на участке заходит за границы красной линии, возможно, в будущем его придется снести по решению суда.

Красные линии отражают не только существующие границы, но и планируемые.

То есть, даже если в данный момент времени на этой территории нет ничего из общественных территорий или коммуникаций, это не значит, что там можно свободно поднимать любые объекты. Территория может быть признана администрацией перспективной.

Красная линия получила свое название из-за цвета, которым отмечают границы на картах. Отделяет строку пакета от следующих объектов:

• дороги;
• линии связи;
• газопроводы;
• линии электропередач и так далее

Красные линии отражены в межевании и в генеральном плане районов и городов. Теперь красная линия также отражает допустимое сближение границ соседних участков.

Какие стандарты имеет красная линия?

Что такое красная линия на участке частного дома, мы разобрались. Осталось определить четкие значения для расположения. Какие стандарты у красной линии?

При строительстве объекта недвижимости необходимо подготовить нормативные документы, к которым относятся:

• Обустройство земельного участка. Это чертеж, на котором наносятся границы до получения разрешения на строительство дома.
• Градостроительный план. Он отражает красные линии и общий дизайн объекта.

На плане отражены многоэтажные дома, парки, улицы, торговые центры и скверы. В этот план необходимо правильно вписать новый строящийся объект.

Расположение красных линий согласовывается и утверждается при разработке всей градостроительной документации.

Нормативы застройки

Расстояния регламентируются нормами Градостроительного кодекса и СНиП 2.07.01-89 п. 2.14. Жилой дом должен располагаться на расстоянии 3 м от улицы и 5 м от дороги.

На приусадебных участках от дома до границы тротуара должно быть 4-5 метров. Это значение установлено на:

• защита жилых зданий от попадания пыли;
• проникновение шума;
• организация комфортного пространства.

Жилье не должно располагаться в центре участка. Он должен быть максимально приближен к границе, но иметь отступ не менее 1 метра от забора на участке. Хозяйственные постройки следует размещать в глубине участка.

Противопожарные расстояния

При строительстве объектов в первую очередь должны соблюдаться правила пожарной безопасности. Для этого нужно строить здания на расстоянии от 6 до 15 метров друг от друга, в зависимости от строительных материалов.

На 2020 год установлены следующие нормативы дистанции:

• постройки из бетона, камня или кирпича располагаются на расстоянии 6 метров;
• дом с деревянным полом – 8 метров;
• дома из дерева и других горючих материалов — 15 метров.

Хозяйственные постройки следует размещать на расстоянии 5 метров от жилых домов. Наружная терраса, душ и колодец должны быть построены с отступом 8 метров от жилого дома. Расстояние до электрических кабелей должно быть не менее 60 см.

К жилым домам могут быть пристроены постройки для содержания животных и птиц. Высота таких зданий не должна превышать 2,4 метра. Между стенами соседних строений и окнами домов должно быть выдержано не менее 4 м. Если при проектировании и строительстве объекта не соблюдается расстановка красных линий и нормы пожарной безопасности, дом будет очень сложно поставить в эксплуатацию.

Соблюдение границ красных линий используется не только при строительстве зданий и сооружений частной застройки. Они также учитываются при освоении новых территорий, межевании земельных участков, инвентаризации отводов и предоставлении права пользования или распоряжения ими.

Ответственность за несоблюдение границ красной линии

Нарушение границ красных линий при застройке является административным правонарушением. Согласно ст. 7.1 КоАП РФ данное действие считается самовольным захватом территории. При этом размер штрафа варьируется от 1% до 3% от кадастровой стоимости.

Если кадастровая стоимость объекта не будет определена, будет наложен фиксированный штраф в размере от 5 000 до 200 000 рублей в зависимости от категории нарушителя.

Красные линии могут располагаться и внутри участка, если, например, по нему проходит газопровод. В этом случае над ним можно возводить даже объекты некапитального строительства. Это не только затратно из-за высоких штрафов, но и опасно.

Кроме того, незаконно возведенное здание подлежит сносу за счет собственника. Также, если факт причинения ущерба строительством будет доказан соседями, вы должны выплатить им денежную компенсацию, которая будет назначена судом.

Такой же ущерб придется возмещать не только соседям, но и государству или муниципалитету, если вы своими строительными работами повредили их имущество (трубопроводы, линии электропередач и так далее).

Как узнать о наличии красных линий?

Многие задаются вопросом, как распознать красную линию, если на участке визуально не видно никаких общественных объектов и коммуникаций. Расскажем подробнее о том, где можно увидеть красные линии в стране.

Где проходит линия, указано в специальной технической документации на участок. Получить эту информацию можно несколькими способами:

1. Визуально осмотрите участок на наличие линий электропередач или признаков расположения подземного газопровода высокого давления.
2. Заказать расширенную выписку из ЕГРН на земельный участок.
3. Получите градостроительный план участка.
4. Получите информацию о красных линиях от местных властей.

Мы решили, где вы можете увидеть эту информацию. Но так ли легко получить к ним доступ, если вы, например, потенциальный покупатель земельного участка?

Наиболее точная информация о красных линиях отражена в градостроительном плане района, но получить ее может только собственник. Если продавец не дает вам его на ознакомление, попросите его получить документ в МФЦ. Это бесплатная услуга, которая предоставляется в течение 20 дней с момента подачи заявки.

В администрации такая информация обычно есть в Комитете по архитектуре и строительству. У них есть графики дежурства градостроительной информации о территории города. Из него можно узнать расположение границ красных линий застройки.

Возможность сдвига линии

Не исключено, что владелец участка, купив его и дом, обнаружил, что здание выходит за границы красной линии застройки. В такой ситуации неправомерно сносить дом и отвечать за финансовые нарушения перед предыдущим владельцем. Так как же переместить красную линию и возможно ли это сделать?

Перенос красных линий за границы участка возможен только по решению местных властей.

• Решение о переносе красных линий принимает муниципалитет, который изначально принял их нынешнее местоположение;
• Перенос может осуществляться при изменении текущей градостроительной ситуации (реконструируется застройка, увеличивается проходимость улиц);
• Решение о незаконно установленных границах линий может быть обжаловано в суд или прокуратуру.

Если суд признает иск, перенос строк состоится после внесения изменений в соответствующие документы. Обычно для успешного разрешения спора граждане обращаются за поддержкой к юристам с большим опытом работы в данной сфере деятельности.

Необходимо убедить администрацию или суд в том, что нынешние границы устарели и необходим пересмотр местоположения.

Все акты, утверждающие границы красных линий, должны быть обнародованы. Если публикация картографических данных не состоялась, есть шанс признать их местонахождение незаконным и обжаловать решение местных властей.

Красная линия развития территории – важнейший стандарт, который должны соблюдать все жители и юридические лица. Он отделяет частные земли от общественных территорий и коммуникаций.

С помощью границ красной линии определяются нормы расстояний между соседними домами, объектами инфраструктуры с учетом правил пожарной безопасности и удобства.

Определение

Красная линия на улице – это линия, обозначающая существующие, меняющиеся, планируемые, вновь создаваемые границы территорий, общественных зон. Они могут содержать следующее:

• Автомагистрали.
• Пешеходный тротуар.
• Шнуры питания.
• Технические сооружения.
• Линии связи.
• Трамвайные пути.
• Другие линейные объекты.

Красная линия застройки отделяет общественные, общественные территории от участков, которые уже застраиваются частными лицами.

Почему красный? Название дано по цвету такого обозначения на планировочных картах территориального планирования.

Области применения

Красная линия здания:

• Утверждается в составе проектов планировки земельных участков и территорий.
• Это показано на проектных чертежах межевания.
• Указывается в генеральных планах населенных пунктов, городских округов, определяет границы зон различного функционального назначения.
• В ряде случаев она устанавливается как граница каких-либо территориальных зон.

Упоминание в ГрК РФ

Что сказано о красной линии на улице в Законе о градостроительстве? По сравнению с версией 1998 года трактовка этого понятия была значительно расширена в 2004 году.

Напомним, что ранее красной линией улицы считались границы, отделяющие территории микрорайонов, кварталов и других элементов планировочной структуры именно от улиц, площадей и проездов. Термин применялся как к городским, так и к сельским поселениям.

Кроме того, в редакции ГК РФ 1998 г содержалось такое понятие, как линия регулирования развития. Что это? Границы застройки, установленные размещением зданий, зданий, сооружений, — с отступами от границ до красной линии.

Это понятие больше не используется. Вместо этого в различных градостроительных положениях, в перечнях предельных параметров разрешенной застройки, реконструкции различных объектов капитального строительства установлены минимальные отступы от границ участка. Включено из красных линий. Цель: определить в будущем допустимое расположение различных строений, зданий, сооружений, за пределами которых запрещается строительство других объектов капитальной застройки.

Определение в иных законодательствах

Рассмотрим, как определяется аналогичный термин в градостроительной документации других государств. Например, страны бывшего Советского Союза.

Красная линия на улице:

• Границы как проектируемых, так и уже существующих улиц, площадей, дорог и др., определенные в градостроительных документах относительно точек геодезических сетей, предназначены для разграничения территорий застройки и других участков (Украина).
• Условные строки даны в градостроительных документах для детальной планировки. Их назначение – отделение на территориях населенных пунктов мест общего пользования от участков, предназначенных для застройки, иного использования (Беларусь).
• Границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других объектов планировочной структуры населенных пунктов от площадей, улиц, проездов и т.п. (Казахстан).
• Условные линии, предусмотренные в градостроительных документах для отделения дорог, улиц, площадей, инженерно-технологического оборудования, железнодорожных путей, линий связи и линий электропередачи от территорий, предназначенных для частной застройки (Таджикистан).

Выполнение условий

Информационная система городского планирования предоставляет информацию о красной линии. Вы должны знать о таких ограничениях перед созданием объекта. Ни частные здания, ни общественные здания не должны располагаться в произвольном порядке.

В частности, российские строительные стандарты рекомендуют располагать объекты капитальной застройки точно в границах красных линий. Расстояние до такой линии не должно быть меньше 2-3 метров. Исключение вводится только для тех зданий на первом этаже, где имеются учреждения для удовлетворения общественных нужд. Законно строить такие дома возле красной линии.

Если другие строения подходят к ней слишком близко (или даже выходят за красную линию), они сносятся по решению суда. Кроме того, запрещается приватизация объектов собственности, построенных с такими нарушениями. Это регулируется ст. 85, глава 12 Закона о земле.

Определение местоположения

Застройщики и лица, планирующие строительство крупного строительного объекта, должны в первую очередь обратиться в информационную систему поддержки градостроительной деятельности, чтобы узнать о местонахождении красной линии.

Основной задачей является определение границ отдельных земельных участков. Он отделяет частные зоны от общественных пространств. При этом на территории земельных участков могут находиться следующие земельные участки, разделенные красными линиями:

• Инженерные коммуникации.
• Подземные трубопроводы.
• Шнуры питания.

На таких пространствах, даже если они расположены на территории частной земельной собственности, не допускается возведение зданий и сооружений. Всю дополнительную информацию о прохождении красных линий на территории планируемой застройки вы можете получить в местном кадастровом органе.

Виды

Условно различают несколько видов красных линий.

Красная линия застройки

Цель — отделить кварталы и районы с жилой застройкой от дорог, парков и скверов. КЛ обозначают не только те здания, которые уже возведены и находятся в эксплуатации, но и те, которые только планируется возвести в соответствии со строительным планом здания. Когда земля куплена и на ней планируется строительство зданий, необходимо заранее предусмотреть соблюдение необходимых параметров:

• расстояние от красной линии застройки до проектируемого строения не может быть менее 3-5 метров, установленного органами местного самоуправления норматива;
• дома стоят не ближе 6-15 метров друг от друга, в зависимости от материала стен;
• расстояние от красной линии на дороге не должно превышать 3-5 метров.

Преимущество имеют многоэтажные здания, в которых на 1 этаже расположено помещение общественного пользования, например, продуктовый магазин. Дом может быть непосредственно ограничен красной линией.

Красная линия границ земельного участка

Это особенность, которая включает в себя общие зоны. Иногда красная линия на графике отождествляется с границами участка. Это не то же самое. Между ними есть существенные различия:

• КЛ отображается на кадастровой карте в местах принятия соответствующего законодательства органами местного самоуправления, а граница участка является результатом межевания;
• ЗП на карте разграничивает общественные земли, а границы участка разграничивают наделы собственников;
• границы участка можно уменьшить или увеличить за счет покупки соседних участков или продажи части своего. Изменить красную линию очень сложно, так как их расположение закреплено законодательством.
• ТС может проходить внутри участка, а границы участка охватывают весь участок, принадлежащий физическому лицу на праве собственности, полностью и не проходят в его пределах.

Красные линии являются самостоятельным объектом для постановки на кадастровый учет. Их изменение может произойти только после принятия соответствующего решения местными властями.

Красная линия дорог

Решение об использовании КЛ вдоль существующих дорог или их строительстве принимается с учетом нескольких показателей:

• категория дороги;
• количество дорожек;
• крутизна земных склонов;
• учитывает параметры угловой видимости;
• другие факторы.

После того, как дорога построена и введена в эксплуатацию, для земельных участков в пределах КЛ начинают действовать следующие ограничения:

• для строительства новых зданий;
• выпас животных;
• другие.

Красные линии улицы

Под этим термином подразумевается выделение земель, в границах которых расположены линии электропередач, прокладка сетей связи, газо- и водоснабжения. Красная линия на улице проходит между пешеходной улицей и жилым массивом.

Законы и нормативы

Основным документом, которым следует руководствоваться при проведении красных линий, является Градостроительный акт. Статья 1 абз. 11 дано понятие CL. В части 7 ст. 36 Земельного кодекса указано, что ширина КЛ определяет конфигурацию границ земельных объектов.

Инструкцией о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других населенных пунктах Российской Федерации» определяют расстояния до ограждений. «СНиП РК 3.01.01-2008 «Градостроительство» устанавливает показатели для строительства жилых, коммерческих зоны и другие постройки.

Риски, связанные с красной линией

1. Изъятие земельного участка или его части для муниципальных нужд, а также для строительства объектов федерального и регионального значения. Это может произойти, если для этого есть проект. Период отмены составляет до 3 лет после одобрения PPT.
2. Бронирование. Процедура аналогична предыдущей, имеет такие же временные рамки. Это может принимать форму отзыва или ограничения прав собственности. Резервирование земли осуществляется в соответствии с положениями Закона о земле после принятия решения о резервировании.
3. Ограничения при начале нового строительства и заказе проектов. При подаче заявления в местную администрацию на строительство нового объекта или пристройку площади к уже существующему есть вероятность отказа, если красная линия проходит по стране.
4. Ограничения по землепользованию. Чаще всего такая ситуация связана со строительством новых дорог или размещением зданий, когда инициатором выступает компания, отвечающая за эксплуатацию дорог.

Это связано с тем, что кроме границ проезжей части предусмотрены полосы движения. Например, на маршруте городского или пригородного автобуса местные власти решили построить остановку. Если жилой дом находится на небольшом расстоянии от оси дороги, это создает неудобства для домовладельцев.

Собственник земли обращается в суд. К несчастью для домовладельцев, судьи отдают предпочтение ремонтным компаниям, ставя общественность на первое место.

Владелец участка может взять на себя инициативу корректировки красных линий, чтобы не возникало проблем с завершением строительства и использованием участков. Это можно сделать двумя способами.

1. Обратившись в местную администрацию с заявлением. Может содержать запрос на исправление или удаление CL. Если это не работает, используется второй метод.
2. Обращение в суд.

Те, кто только решил купить участок земли под строительство, должны застраховаться от неприятной ситуации. Для этого перед покупкой участка получите информацию о прохождении КЛ. Хотя это не гарантирует, что не будет новых планов по благоустройству здания.

Проблемные ситуации

Часто даже существующие контуры публичной сферы становятся предметом проблем.

Однако в каждом конкретном случае можно найти решение и преодолеть трудности, возникающие при определении местоположения красных линий или другие трудности.

Отсутствие в истории проектных решений

До введения такого понятия, как красная линия, застройка общественных территорий обозначалась на планах по-разному.

Поэтому в истории проектных решений некоторых городских территорий он может отсутствовать, несмотря на наличие фактических границ общественных территорий.

В таком случае решить проблему установления красных линий на плане можно, разработав специальный проект.

Сложностей с планировкой территории обычно не возникает, так как на местности фактически отражаются границы улиц и частных домовладений. Нужно только перенести их на план и выделить контуры общественных земель.

При этом проводить расчетные линии на этапе оценки схемы застройки бессмысленно, так как существенные на местах уже есть.

Несоответствие реально существующим

Если на плане обозначены контуры, фактически не соответствующие границам реальной застройки, следует внести изменения в существующее расположение.

Для этого определяются физические координаты, и в соответствии с полученной информацией вносятся изменения в кадастровую документацию.

Отсутствие планировочной документации

Утрата планов или частичное наличие планировочных мероприятий, которые в силу исторической давности не признаются юридически значимыми, не влечет за собой обязанности по подготовке новой документации и внесению изменений в проектные эскизы.

На самом деле линии застройки существуют на местности и могут быть отражены в различных кадастровых реестрах после изучения.

Части зданий пересекают границы общественной территории

Если фасад или иная часть здания выступает за границы контура земельного участка общего пользования, следует обратиться к нормативам площади. В нормативном акте указаны размеры допустимых выступов частей фасада.

Однако стоит помнить, что если красные линии остановят здания, возведенные на приватизированных территориях, собственники могут на основании решения суда потребовать сноса здания.

Читайте также: На каком расстоянии от забора сажать деревья