Размещение НТО: условия, правила

Что такое квартира с точки зрения закона

По закону есть жилые помещения, а есть профессиональные помещения.

Жилье — это квартиры, частные дома, комнаты и их части. Люди живут в жилых помещениях — едят, спят, моются, читают книги по вечерам. Это положения ст. 16 и 17 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Отметка о том, что данное помещение является жилым, есть в свидетельстве собственника и выписке из единого реестра прав на недвижимое имущество.

В спальном районе можно заниматься профессиональной и предпринимательской деятельностью: писать научные статьи, делать маникюр, варить мыло. Но чтобы люди буквально не мешали друг другу жить, закон ограничил сферу домашнего бизнеса. Это будет подробно обсуждаться ниже.

Нежилые – это помещения под магазины в торговых центрах, офисы, склады. Люди называют их коммерческими. А еще — это переделанные квартиры на первом этаже со своим входом не через подъезд. Собственники таких квартир передавали их в нежилой фонд — через администрацию города.

Если в свидетельстве собственника или выписке из ЕГРН помещение числится нежилым, ограничения по проживанию на ведение бизнеса в нем не распространяются.

Отдельный рассказ — апартаменты. Это комнаты, очень похожие на квартиры – в многоэтажных домах, с кухней, санузлом и балконом. Но по документам квартиры являются нежилыми помещениями. На них также не распространяются жилищные ограничения. По крайней мере на данный момент.

Какой бизнес нельзя вести в жилом помещении

Запрещается устраивать в квартирах промышленные производства — с машинами и оборудованием — и общежитиях. Это указано в ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Спрятать общежитие с посуточной арендой кроватей или комнат по договору не получится. Прокуратура и суды давно разобрались с таким раскладом. Квартирные общежития даже без вывесок встречаются и закрываются.

Теоретически все остальные виды деятельности в квартирах не запрещены. Дома вы можете готовить, печь, шить, сочинять, проектировать, рисовать, планировать, продавать, фотографировать, консультировать, программировать, направлять. Вы также можете принимать клиентов на дому. Но есть три заметных ограничения. Предприниматель не должен:

• беспокоить соседей;
• оборудование рабочих зон с нарушением санитарных и противопожарных правил жилых помещений;
• полностью перевести квартиру в нежилое помещение — без кухни, душа и домашней мебели — Постановление Пленума ВС РФ № 14.

Что значит беспокоить соседей в законе не написано. А вот в судебных делах о спорах между соседями и домашними предпринимателями за нарушения принимают: постоянное хождение по подъезду, грязь в подъезде, курение, шум и запахи из квартиры, шум подъезжающих машин.

Вот примеры того, что делать нельзя. Суд запретил всем трем основателям работать из дома.

• В квартире на первом этаже работал диспетчер такси. Из мебели было два стола с компьютерами, диван, телевизор и принтер. Такси днем ​​и ночью въезжали во двор. Водители сигналили и слушали громкую музыку. Девушки-диспетчеры все ходили вдоль подъезда, мусорили и курили. В соседних квартирах было слышно, как по телефону принимали заказы на вызов такси — дела нет. 33-12506/2018.
• Основатель превратил квартиру в офис агентства недвижимости. Не было ни кухни, ни кровати. Меблировка — стол, стулья для посетителей и шкаф для одежды. На входной двери висела табличка с часами работы и списком услуг по подбору жилья. В кабинете был потребительский уголок — дело № 33-2584/2015.
• В квартире организована прачечная под аптеку: кабинет плюс склад. Одна комната была заполнена шкафами, стеллажами и полками с детскими подгузниками и детским питанием. В другом были столы, оргтехника и шкафы для документов. Кухни и кроватей не было — дело № А-7-21-387/2017.

Что будет, если вести запрещенный бизнес дома

Жалобы на хозяйственную деятельность в квартире обычно пишут соседи. И тут предпринимателя могут взломать сразу несколько госорганов.

Жилищное управление Норвегии штрафует за использование квартир не для жилья согласно ст. 7.21. Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации. Штрафы для граждан от 1 000 до 1 500 ₽, для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц – от 20 000 до 30 000 ₽. Но если повезет, инспекторы ограничатся предупреждением.

Штрафы Роспотребнадзора за нарушение санитарных правил в многоквартирном доме по ст. 6.4 КоАП РФ. Для физических лиц штраф от 500 до 1000 ₽. Для индивидуальных предпринимателей — от 1000 до 2000 ₽ или приостановление деятельности на срок до трех месяцев. Для юридических лиц — от 10 000 до 20 000 рублей или приостановление деятельности на срок до трех месяцев.

МЧС налагает штрафы за нарушение правил пожарной безопасности согласно ст. 20.4 КоАП РФ. Физическим лицам грозит от 2 000 до 3 000 ₽, индивидуальным предпринимателям — от 20 000 до 30 000 ₽, юридическим лицам — от 150 000 до 200 000 ₽.

И самое главное, соседи или прокуратура могут через суд запретить хозяйственную деятельность в квартире.

НТО можно ставить во дворах

Прилегающая территория многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир. По закону они могут сдавать участок земли в аренду для торговли или личных услуг и зарабатывать деньги — ст. 209 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.

В России до сих пор есть старые жилые дома, земля под которыми принадлежит муниципалитету. Арендаторы еще не зарегистрировали его как свою собственность. В таких дворах арендаторы не могут арендовать участки.

Муниципалитет не может запретить открытие торговых точек на территории жильцов многоквартирного дома. Они могут только устанавливать правила размещения НТО. Например, расстояние до киосков от домов и детских площадок, внешний вид и безопасность. В некоторых городах запрет НТО для садов указан в правилах благоустройства. Конституционный суд постановил удалить такие пункты до 20 апреля 2022 года.

Даже дома, примыкающие к местам торговли, общепита и мелкого ремонта, применяются для запрета санпина на жилые дома 2.1.2.2645-10. Но с 1 марта 2021 года этот документ утратил силу, он попал под регуляторную гильотину.

Условия для размещения НТО

Садовые киоски и палатки не должны забираться на близлежащие территории, беспокоить жителей и загрязнять территорию. Подрядчик сможет поставить точку при следующих условиях.

✅ Земля под домом и под придомовой территорией принадлежит собственникам квартир, а не муниципалитету. Это означает, что арендаторы могут зарабатывать на аренде.

✅ Участок на кадастровом учете. Это означает, что он имеет четкие границы и точную площадь. Росреестр присвоил ему кадастровый номер и внес в общедоступную кадастровую карту. У арендаторов есть кадастровый план. Торговый объект точно не полезет на территорию соседнего двора или общественного тротуара.

✅ Собственники квартиры соглашаются сдать помещение НТО. Они утвердили размер комиссии, местонахождение и тип торговой деятельности. Решение было принято на общем собрании в доме. Результат был оформлен в протоколе – именно этот документ подтверждает, что жильцы дома разрешили предпринимателю поставлять НТО.

✅ Подрядчик заключил договор аренды дома с ТСЖ или управляющей компанией. Теперь участок земли во дворе принадлежит ему. Жильцы не могут его просто так выгнать, а администрация не будет заставлять его сносить самовольную постройку.

✅ НТО не нарушает правила городского ландшафта и санитарные правила.

Санпин для жилых домов 2.1.3684-21 говорит, что нельзя мыть автомобили в хозяйствах, сливать бензин и масло, регулировать сигнализацию, сигнал, тормоза и двигатель. Получается, что разместить во дворе мини-автосервис не получится.

Другие ограничения необходимо искать в местных правилах вашего города. Например, в Москве нельзя размещать некапитальный торговый объект на газоне, в арке и ближе 5 метров от окон здания. Внешний вид должен соответствовать архитектурно-художественному замыслу города. А в Питере возле НТО обязательно ставить урну и убирать каждый день..

Установленные не по нормативу скамья и урна нарушали права жителей МКД

Судом установлено, что коммунальное государственное учреждение «Управление коммунального хозяйства города Орла» осенью 2017 года в рамках реализации муниципальной программы формирования современной городской среды завершило работы по благоустройству окрестности. Подрядчик установил скамейки с мусорными баками во дворе возле подъездов.

Элементы действительно установлены с обрывом, слишком близко к стене дома. Это противоречит

• действующие строительные нормы и правила СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»,
• дизайн-проект «Городская среда».

Жильцы квартир на первом этаже вынуждены держать окна зашторенными, а из-за шума и запаха, исходящего от отдыха на скамейках, не могут открыть их в жаркое время года.

Скамьи и урны – часть общедомового имущества

По показаниям свидетелей, никто не согласовывал с жильцами дома перенос скамеек при проведении работ по благоустройству приусадебной территории. Между тем, скамья с урной, установленная у входа, у стены дома, относится к элементам благоустройства прилегающего участка, находящегося в совместной собственности собственников помещений МКД.

Суд отметил: изначально решение об установке элементов ландшафта должно принимать общее собрание, в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. В данном случае этого сделано не было.

Общедомовое имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства

В проекте жилищного строительства должны быть предусмотрены места для отдыха совершеннолетних граждан, это видно из пункта 2.13 СНиП 2.07.01-89. Там же написано, что при конкретном размере 0,1 кв м такие места располагаются на расстоянии 10 м от окон жилых и общественных зданий.

Эти нормы и правила распространяются на проектирование новых и реконструкцию существующих городских и сельских территорий и включают основные требования к планировке и застройке. Действие настоящего СНиП не распространяется на случаи, когда объект устанавливается по проекту при строительстве здания и входит в состав общедомового имущества. При этом действие таких норм и правил должно в силу закона осуществляться собственниками общего имущества МКД.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем:

• надежность и безопасность многоквартирного дома;
• безопасность жизни и здоровья человека, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
• наличие в пользовании жилых и (или) нежилых помещений, мест общего пользования, земли под домом;
• защита прав и интересов собственников помещений и других лиц (пункт 10 постановления № 491).

Необходимо соблюдать нормативы размещения скамеек у дома

Расстояние, которое необходимо соблюдать при размещении различных ландшафтных объектов от окон жилых и общественных зданий, указано в 7.5 СП 42.13330.2016. Список правил. Городское планирование. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуальная редакция СНиП 2.07.01-89* (утверждена приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр) (ред от 19.12.2019). Должно быть не менее:

• 12 м для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста;
• 10 м для остального взрослого населения;
• 10-40 м для PE, расстояние зависит от уровня шума;
• 20 м для хозяйственных нужд;
• 40 м для выгула собак;
• 11,34 м для парковки.

Как видите, в данном случае эти нормы не были соблюдены, урны и скамейки были размещены на расстоянии 7 сантиметров от дома.

Что решил суд

На основании всего вышеизложенного суд установил факт нарушения прав жильца дома как собственника жилья и полностью удовлетворил требования к организации.

Компании было приказано демонтировать спорную скамейку и урну и возместить владельцу расходы, уплатив государственную пошлину и почтовые расходы.

Читайте также: Как добраться из Краснодара в Новороссийск: автобус, электричка, «Ласточка», поезд, такси, машина